Co to jest pożyczka zbiorcza? Plusy i minusy kredytów hipotecznych

17 lutego 2021

Jeśli jesteś inwestorem w nieruchomości komercyjne, który posiada wiele nieruchomości, wiesz, że czasami może być prawdziwym obowiązkiem, aby połączyć kilka różnych kredytów hipotecznych z różnymi warunkami i stopami procentowymi.

W przypadku ogólnej pożyczki jedna płatność jest dokonywana w jednym banku i istnieje tylko jeden zestaw warunków, które mają zastosowanie do pożyczki. Umożliwia kupno, sprzedaż lub posiadanie wielu nieruchomości w ramach jednego kredytu hipotecznego bez uruchamiania klauzuli należnej przy sprzedaży.

Ponieważ często inwestorzy nie mają ograniczeń co do liczby nieruchomości, które mogą posiadać w ramach jednej ogólnej pożyczki, wpływ uzyskany z większych pożyczek może zostać wykorzystany przez inwestorów do uzyskania dostępu do dodatkowego kapitału, niższych miesięcznych rat lub negocjowania lepszej pożyczki warunki.

Pożyczki ogólne zapewniają wiele korzyści sprytnym inwestorom.

1. Ogólne kredyty hipoteczne pomagają w konsolidacji nieruchomości w celach refinansowania

Najbardziej podstawowym powodem, dla którego inwestor może skorzystać z ogólnej pożyczki, jest konsolidacja wielu pożyczek od różnych pożyczkodawców w ramach jednego porozumienia finansowego.

Dodatkowe właściwości mogą być również wykorzystane do negocjacji z pożyczkodawcami w celu uzyskania lepszych warunków, a tym samym do obniżenia miesięcznej płatności. To z kolei podnosi wartość Twoich nieruchomości i zwiększa ogólny przepływ gotówki netto.

2. Ogólne kredyty hipoteczne Uzyskaj dostęp do większego kapitałuZałóżmy, że chcesz zebrać fundusze, aby wpłacić zaliczkę na nową nieruchomość inwestycyjną lub na remont już posiadanej nieruchomości. Biorąc swoje nieruchomości i łącząc je w jedną pożyczkę, często uzyskasz dostęp do wyższej kwoty gotówki, niż zwykle.

Generalnie banki nie sfinansują kredytu na działce, która nie jest wolna od hipotek. Pożyczkodawcy twierdzą, że chroni ich to przed możliwością niespłacenia pożyczki przez dewelopera, a jeśli jesteś deweloperem lub deweloperem, który musi mieć możliwość zwolnienia zastawów na już istniejących gruntach, może to stanowić problem.

Jeśli jednak nieruchomość została połączona w pakiet w ramach ogólnej pożyczki z innymi działkami, wówczas deweloper może skorzystać z częściowego zwolnienia.

Następnie do kredytu hipotecznego zostaje dodana klauzula częściowego zwolnienia, aby pożyczkodawca mógł zwolnić jedną ze swoich nieruchomości jako właściciel spłacający hipotekę.

Wartość pożyczki jest przypisywana przez pożyczkodawcę do każdej z ich nieruchomości i określa procent kwoty pożyczki lub ceny sprzedaży, jaką należy zapłacić, aby wydać nieruchomość. Jest wielu pożyczkodawców, którzy chcą mieć wyższy procent, aby obniżyć całkowity niespłacony dług, ale często można negocjować ten procent.

Może się wydawać, że o wiele bardziej sensowne byłoby po prostu rozdzielenie pożyczki między różne nieruchomości, a następnie zwolnienie każdej z nich, gdy otrzymana kwota równa się wartości pożyczki, która została przypisana do każdej jednostki. Jednak nie robią tego pożyczkodawcy, ponieważ zakładają, że kwota wyceny zawiera pewną ilość błędu.

To może pozostawić im kredyt, w którym niektóre nieruchomości zostały już zwolnione, a pozostałe nieruchomości są warte mniej niż pozostała kwota kredytu.

Rezerwa umożliwia sfinansowanie działek przez dewelopera, zniesienie zastawu na każdej z działek w momencie ich sprzedaży, a pożyczkodawca otrzymuje część pożyczki.

Pożyczki zbiorcze mają również kilka wad

1. Trudno sprzedać poszczególne nieruchomości

Udzielanie ogólnych pożyczek ma swoje wady. Pożyczkobiorcy czasami trudniej jest osobno refinansować lub sprzedać nieruchomość. Na przykład, jeśli struktura pożyczki nie jest częściowym zwolnieniem i istnieje klauzula wymagalności sprzedaży, sprzedaż jednej nieruchomości może spowodować wymagalność całej hipoteki.

2. Koszty zamknięcia są wysokie.Niektórzy inwestorzy wychodzą z założenia, że ​​koszt wspólnego finansowania kilku nieruchomości może być niższy niż ich samodzielne finansowanie. Jednak płacenie wyższej stawki zdecydowanie nie jest niespotykane i najprawdopodobniej będziesz musiał mieć również niższy LTV. Koszty zamknięcia również są wysokie, ponieważ nie opierają się na całkowitej kwocie kredytu, ale na całkowitej liczbie nieruchomości.

Pożyczkodawca zażąda również wyceny wszystkich nieruchomości, a także może zażądać przeprowadzenia inspekcji fizycznych wszystkich nieruchomości. Gdy są one połączone z ubezpieczeniem tytułu i wyszukiwaniem tytułu własności oraz wykonaniem jakichkolwiek prac konserwacyjnych lub napraw, możesz w końcu dodać dużą sumę do kosztów zamknięcia pożyczki.

3. Pożyczki zbiorcze można wykorzystać tylko w jednym państwiePonieważ wytyczne dotyczące pożyczek ogólnych są różne w każdym stanie, pożyczka ogólna będzie wymagana w przypadku nieruchomości w każdym stanie. Jeśli więc posiadasz nieruchomości na Florydzie, w New Jersey i Nowym Jorku, będziesz musiał mieć trzy pożyczki zbiorcze na pokrycie wszystkich swoich nieruchomości.

4. Wszystkie nieruchomości stanowią wzajemne zabezpieczeniePonieważ wszystkie nieruchomości stanowią wzajemne zabezpieczenie, jeśli nie spłacisz kredytu hipotecznego, pożyczkodawca może przejąć wszystkie Twoje nieruchomości, aby zrekompensować poniesione straty. Dlatego też, jeśli jedna z Twoich nieruchomości nie zapewni Ci oczekiwanego przepływu gotówki, cały Twój portfel może być zagrożony.

Więc kiedy chudy idzie bardzo dobrze, nie zaczynaj kupować okazji tylko dlatego, że jesteś w stanie, ponieważ później możesz tego żałować. Ceny najmu mogą spaść, zwłaszcza jeśli główny pracodawca wyprowadzi się z okolicy.

Kredyt hipoteczny typu „wrap-around a kredyt hipoteczny

W przypadku pożyczki typu wrap-around pożyczkodawca przejmuje odpowiedzialność za inny kredyt hipoteczny.

Załóżmy na przykład, że cena sprzedaży nieruchomości wynosi 500,00 USD, ale na nieruchomości jest już pożyczka na 200 000 USD. Jeśli 100 000 USD zostanie wpłacone jako zadatek przez kupującego, pożyczkodawca udziela kredytu hipotecznego na pozostałe 400 000 USD. Nowa hipoteka otacza obecny kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD, ponieważ nowy pożyczkodawca przejmie odpowiedzialność za poprzednią hipotekę.

Jednak kredyt hipoteczny typu wraparound nie jest tym samym, co kredyt ogólny, ponieważ hipoteki typu wraparound mają pokrywać kredyt hipoteczny jednej nieruchomości, a nie kilka z nich.

Pożyczki pomostowe są również wykorzystywane do refinansowania nieruchomości komercyjnych i zakupu gruntów surowych, które zostaną później zagospodarowane jako nieruchomości komercyjne. Istnieją jednak dwa sposoby, w jakie kredyty pomostowe różnią się od kredytów zbiorczych: obejmują one tylko jedną nieruchomość i są to pożyczki krótkoterminowe.

Nie zawsze łatwo jest znaleźć pożyczki zbiorcze. Konieczne może być skorzystanie ze spółdzielczych kas pożyczkowych lub mniejszych banków specjalizujących się w kredytach komercyjnych. Pamiętaj też, że ogólne pożyczki nie mają być pożyczkami długoterminowymi. Pożyczkodawca raczej nie odnowi ich i nie są one w pełni amortyzowane.

Praca nad refinansowaniem ogólnej pożyczki z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, przynajmniej zanim stanie się ona wymagalna, może pozwolić Ci skorzystać z licznych korzyści, a jednocześnie skorzystać z zastrzyku gotówki, który zapewnia.

Przed podjęciem decyzji pozwól jednemu z ekspertów z The Texas Mortgage Pros dowiedzieć się, jaka pożyczka jest dla Ciebie najlepsza. Skontaktuj się z nami już dziś lub zadzwoń pod numer (866) 772-3802

Uzyskaj wstępne zatwierdzenie pożyczki komercyjnej już teraz Chcesz się dowiedzieć, czy kwalifikujesz się do pożyczki komercyjnej? Specjaliści od kredytów hipotecznych w Teksasie mają najlepsze ceny w branży!

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy