Kiedy mogę przestać płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

17 lutego 2021
Category: Nowy Kredyt

W tym przewodniku

Zwykle można przestać płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, gdy pożyczka zostanie spłacona do 78 procent pierwotnej wartości domu. Teoretycznie twoja polityka PMI powinna automatycznie anulować się, gdy osiągniesz 78% stosunek kredytu do wartości, ale są sytuacje, w których może to potrwać nieco dłużej lub nawet znacznie krócej.

Faktem jest, że ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie zawsze było automatycznie anulowane, a kredytobiorcy nie zawsze wiedzieli, że mogą je anulować. Na początku iw połowie lat 90. miliony właścicieli domów zaczęło refinansować kredyty i odkryło, że płacili za ubezpieczenie kredytu hipotecznego długo po tym, jak ich rosnący kapitał własny i regularna amortyzacja sprawiły, że stało się to zbędne.

Chociaż mogli być szczęśliwi, gdy odkryli, że już nie potrzebują MI, wielu nie było zadowolonych, że nie istnieje żaden mechanizm powiadamiający ich, że już go nie potrzebują – nie mówiąc już o jakimś sposobie anulowania tego. Podczas gdy niektórzy pożyczkodawcy pozwolili pożyczkobiorcom zakwestionować potrzebę MI, dla wielu jedynym wyjściem było refinansowanie na nowy kredyt hipoteczny.

Prawo anulowania

Ci nieszczęśliwi właściciele domów znaleźli sojusznika w postaci Jima Hensena, kongresmena z Utah, który miał własne problemy z anulowaniem PMI w swoim mieszkaniu Beltway. Jego męki doprowadziły do ​​ostatecznego uchwalenia ustawy o ochronie właścicieli domów (HPA).

Ustanowione w 1998 r. I obowiązujące w lipcu 1999 r. HPA nakazuje coroczne powiadamianie kwalifikujących się pożyczkobiorców o możliwości anulowania ich polisy. Określa również warunki, na jakich polisa PMI może zostać anulowana automatycznie – zazwyczaj, gdy pierwotne saldo pożyczki jest spłacane do 78 procent pierwotnej wartości domu, na podstawie pierwotnego harmonogramu spłat. Jednak ten wygaśnięty przepis obejmuje tylko te pożyczki udzielone po 29 lipca 1999 r. Wcześniejsze pożyczki nie podlegają automatycznemu anulowaniu.

Oczywiście nie dotyczy to kredytobiorców zalegających z płatnościami. Z mniej niż fantastyczną historią płatności, zwłaszcza w ostatnim roku lub dwóch, być może będziesz musiał trochę poczekać. Prawo stanowi, że w ciągu 12 miesięcy poprzedzających automatyczne anulowanie pożyczkobiorca nie może mieć żadnych płatności przeterminowanych ponad 30 dni. Ponadto w ciągu ostatnich 24 miesięcy poprzedzających automatyczne anulowanie pożyczkobiorca nie może mieć żadnych płatności przeterminowanych o 60 lub więcej dni.

Jeśli w historii płatności pożyczkobiorcy występują opóźnienia w płatnościach, będzie on musiał poczekać do zbudowania kolejnych okresów „wolnych od opóźnień lub do spłaty pożyczki do poziomu 77% LTV.

Jednak zawsze istniała nieformalna relacja pożyczkobiorca-pożyczkodawca w odniesieniu do anulowania PMI, pod warunkiem, że wiedziałeś, że masz PMI i zdawałeś sobie sprawę, że w pewnym momencie można go anulować. Jeśli tego nie zrobiłeś, po prostu płaciłeś PMI do czasu refinansowania lub spłaty pożyczki. Teraz jednak HPA wymaga, aby pożyczkodawca co najmniej raz w roku powiadamiał Cię, że Twój PMI może zostać anulowany, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Dotyczy to tylko głównych domów jednorodzinnych.

Dojście do 78 procent: amortyzacja i aprecjacja

Dwa czynniki działają na Twoją korzyść, jeśli chodzi o zbudowanie wystarczającego kapitału, aby anulować PMI:

  1. Amortyzacja – proces spłaty kredytu hipotecznego – jest procesem powolnym, stabilnym, ale gwarantowanym
  2. Jednak aprecjacja (inaczej inflacja cen mieszkań) jest niestabilnym, nieprzewidywalnym procesem, który może szybko przynieść zyski na aktywnym rynku mieszkaniowym, ale może również kosztować kapitał w okresach spowolnienia gospodarczegoJak długo zajmie osiągnięcie 80-procentowego wskaźnika LTV poprzez samą amortyzację? Mówiąc najprościej, zajmie to lata.

    Na przykład pożyczka w wysokości 90 000 USD (cena zakupu 100 000 USD, tj. 10-procentowy spadek) z 30-letnim okresem oprocentowania przy 4% daje miesięczną spłatę w wysokości 477,42 USD. (Uwaga: im wyższe oprocentowanie kredytu, tym dłużej zajmie osiągnięcie 80-procentowego poziomu LTV).

    We wczesnych latach spłaty kredytu hipotecznego większość spłaty stanowią odsetki, więc prawie nie tracisz kwoty głównej, którą jesteś winien.

    Począwszy kwota kredytu: $ +90.000

    Pod koniec 1 roku, nadal winien $ 88,415.07

    Pod koniec roku 2, nadal winien $ 86,765.56

    Pod koniec roku 3, nadal winien $ 85,048.85

    Pod koniec roku 4, nadal winien $ 83,262.20

    W na koniec roku 5 nadal jesteś winien 81 402,76 USD

    Na koniec 6 roku nadal jesteś winien 79 467,56 USD

    Nie osiągniesz pozostałego salda w wysokości 80 000 USD (80 procent), w którym możesz zażądać anulowania swojego MI do 69. płatności, pod koniec piątego roku. Amortyzacja to naprawdę powolny i stabilny sposób budowania kapitału. Na 15 lat okres ten jest skrócony do mniej niż trzech lat, ponieważ spłacasz niespłacony kapitał znacznie szybciej.

    Jednak inflacja / aprecjacja może znacznie przyspieszyć Twój udział w kapitale. Porównaj powyższą amortyzację z 1-procentowym wzrostem ceny, aby zobaczyć, o ile szybciej osiągniesz 80%:

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy