Wszystko, co musisz wiedzieć o odwróconych kredytach hipotecznych

17 lutego 2021
Category: Które Należy

Dla seniorów zastanawiających się, jak sfinansować emeryturę, wykorzystanie bogactwa, które zbudowałeś w swoim domu, może wydawać się atrakcyjne. Ale odwrócone kredyty hipoteczne są skomplikowane i mogą mieć poważne wady, o których musisz wiedzieć przed podjęciem zobowiązań.

Odwrócone kredyty hipoteczne pozwalają wydatkować kapitał własny domu, nawet jeśli nadal w nim mieszkasz, a następnie spłacić pieniądze, gdy się wyprowadzisz, często z dochodów ze sprzedaży domu. Według National Reverse Mortgage Lenders Association w zeszłym roku ponad 30 000 Amerykanów pożyczyło w ten sposób pod zastaw swoich domów.

Produkty są dostępne od wczesnych lat 60. Ale wystartowali podczas Wielkiej Recesji, kiedy miliony ludzi z okresu boomu osiągnęły wiek emerytalny, gdy ich majątek giełdowy wydawał się zanikać. Jednak ten wybuch popularności ostatecznie nadał odwrotnym kredytom hipotecznym mieszaną reputację, ponieważ niektórzy z tych pożyczkobiorców z czasów recesji padli ofiarą wysokich opłat i wątpliwych taktyk marketingowych.

W ostatnich latach rząd ograniczył pożyczkodawców, ograniczając pożyczki, które wielu uważało za najbardziej ryzykowne. W rezultacie niektórzy planiści finansowi uważają, że produkty są potencjalnie użytecznym, niedocenianym narzędziem.

„Stosowany strategicznie, odwrócony kredyt hipoteczny może znacznie poprawić stabilność dochodów emerytalnych – mówi Wade Pfau, profesor dochodu emerytalnego w American College of Financial Services, w rozmowie z Money w 2016 roku.

Po niedawnej przejażdżce kolejką górską, na której rynek był w ciągu ostatnich kilku miesięcy, ta rada jest dziś jeszcze bardziej prawdziwa.

Jak działa odwrócony kredyt hipoteczny?

W przeciwieństwie do typowego kredytu hipotecznego, w którym co miesiąc spłacasz pożyczkodawcy określoną kwotę, aż do spłaty pożyczki, kluczową cechą odwróconej hipoteki jest dokonywanie płatności przez bank (lub pożyczkodawcę pozabankowego) właścicielowi domu.

Odwrócone kredyty hipoteczne są generalnie tak skonstruowane, że właściciel domu otrzymuje miesięczną płatność tak długo, jak długo mieszka w domu. Pożyczka jest wymagalna po śmierci właściciela domu lub wyprowadzce z domu. W tym momencie pożyczka będzie musiała zostać spłacona – co może oznaczać sprzedaż domu w celu zdobycia środków.

„To nie jest słabość programu, jest to zamierzone – pisze Jack Guttentag, emerytowany ekonomista, który prowadzi stronę internetową profesora hipotecznego. „Zakłada się, że właściciel domu może lepiej wykorzystać kapitał własny niż jego spadkobiercy.

Chociaż istnieje kilka różnych rodzajów odwróconych kredytów hipotecznych, najprawdopodobniej napotkasz ubezpieczony federalnie kredyt hipoteczny na konwersję kapitału własnego lub HECM.

Oprócz „typowego odwróconego kredytu hipotecznego, za pośrednictwem którego właściciel domu otrzymuje miesięczne spłaty, odwrotna hipoteka może mieć formę linii kredytowej lub można potraktować ryczałt z kapitału własnego w domu.

Te dwie ostatnie mogą brzmieć podobnie do konwencjonalnych pożyczek pod zastaw domu lub linii kredytowych; różnica polega na tym, że pożyczkobiorca zachowuje tytuł własności do domu, a pożyczka nie musi być spłacana, dopóki nie będzie już w nim mieszkał.

Jednak w przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytów hipotecznych większość odwróconych kredytów hipotecznych ma zmienne stopy procentowe. Chociaż agresywna interwencja Rezerwy Federalnej, mająca na celu wsparcie gospodarki w ciągu ostatnich kilku miesięcy, sprawia, że ​​istnieje prawdopodobieństwo, że najniższe stopy procentowe utrzymają się przez jakiś czas, istnieje możliwość wyższych stóp w przyszłości.

Kto może uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócone kredyty hipoteczne są dostępne dla właścicieli domów w wieku powyżej 62 lat. „Im jesteś starszy, tym więcej przysługują ci korzyści. Młodszy pożyczkobiorca nie otrzyma takiej wartości pożyczki, jak starszy – mówi Ron Kamler, prezes i dyrektor generalny Alliance Reverse Mortgage, brokera z Santa Rosa w Kalifornii. Z reguły 62-letni pożyczkobiorca odwróconego kredytu hipotecznego może spodziewać się około 45% współczynnika wartości kredytu do wartości – liczby, która może wzrosnąć wraz z wiekiem, jak również z wartością kapitału własnego, który początkowo posiadasz w swoim domu. .

I w przeciwieństwie do tego, czego można się spodziewać, możesz kwalifikować się do odwróconego kredytu hipotecznego, nawet jeśli masz już kredyt hipoteczny, mówi Bruce McClary, rzecznik National Foundation for Credit Counseling. „Najważniejsze jest to, że nie musisz posiadać wolnego i przejrzystego domu. Jeśli masz zwykły kredyt hipoteczny, dostępne są opcje odwróconego kredytu hipotecznego – mówi.

To powiedziawszy, zawarcie odwróconego kredytu hipotecznego – zwłaszcza jeśli masz już konwencjonalny kredyt hipoteczny – to decyzja, która powinna zostać podjęta dopiero po zainwestowaniu czasu na zbadanie dostępnych opcji.

Reverse Mortgage Plusy i minusy

Odwrócone kredyty hipoteczne mogą być skomplikowane, a nawet osoby, które je sprzedają, twierdzą, że nie są to transakcje, które należy zawrzeć po obejrzeniu kilku reklam (z malutkim nadrukiem u dołu ekranu). Ponieważ właściciel domu może uzyskać dostęp do tego kapitału na wiele sposobów – jako linia kredytowa, płatność miesięczna, ryczałt lub kombinacja tych opcji – istnieje wiele zmiennych, które wpływają na obliczanie wartości i kosztów odwrotnej hipoteka. Biorąc pod uwagę długą trajektorię odwróconych kredytów hipotecznych, warto pamiętać, że wartość domu prawdopodobnie również wzrośnie (chociaż nie jest to gwarantowane).

McClary mówi, że ważne jest, aby upewnić się, że pracujesz z kimś, kto ma na uwadze twoje najlepsze interesy finansowe – co oznacza, że ​​ktoś nie próbuje sprzedać ci odwróconej hipoteki.

„Jeśli borykasz się z trudnościami finansowymi i rozważasz odwrócenie kredytu hipotecznego, aby złagodzić ten stres, jedną z rzeczy, o których musisz pomyśleć, jest to, jak długo ma trwać ten okres trudności finansowych – mówi McClary. „Jeśli jest to tymczasowe, nie chcesz zadłużać się na dłuższą metę.

Chociaż nowe zasady wprowadzone w 2013 roku znacznie przyczyniają się do zapewnienia, że ​​odwrócone kredyty hipoteczne są dziś bezpieczniejsze niż w przeszłości, są one na tyle skomplikowane, że dobrze jest mieć eksperta w swoim kącie.

„Jeśli chcesz uzyskać bezstronną poradę, czy to dobry pomysł, naprawdę musisz porozmawiać z organizacją non-profit, która udziela porad i nie ma w tym udziału – mówi McClary. Radzi, aby udać się do zatwierdzonej przez HUD agencji doradztwa mieszkaniowego i poszukać agencji specjalnie zatwierdzonych do świadczenia porad dotyczących odwrotnego kredytu hipotecznego.

Oto kilka uwag – pozytywnych i negatywnych – o których należy pamiętać, rozważając, czy ten instrument finansowy jest właściwym wyborem dla Ciebie.

Największą zaletą odwróconego kredytu hipotecznego jest to, że dopóki mieszkasz w domu, pożyczka nie musi być spłacana. „Mają do wyboru spłatę pożyczki lub wykorzystanie funduszy bez konieczności jej spłacania w ogóle – mówi McClary. „Ostatecznie pożyczka zostanie spłacona w momencie sprzedaży domu. Małżonkowie, którzy nie pożyczają pożyczki, są również chronieni. Mogą mieszkać w domu, o ile jest to również ich główne miejsce zamieszkania.

Odwrócony kredyt hipoteczny może działać jako „siatka bezpieczeństwa, wykorzystując kapitał własny w swoim domu, zamiast korzystać z droższych źródeł finansowania, takich jak karty kredytowe.

Możesz skorzystać z odwróconych spłat kredytu hipotecznego, aby odłożyć ściągnięcie zabezpieczenia społecznego lub zachować oszczędności emerytalne. Zwłaszcza w okresie bessy, takim jak obecna, odwrócona hipoteka może zapewnić dodatkowy strumień dochodu, który może powstrzymać Cię przed zaciągnięciem jaja na emeryturę. „Ze względu na pandemię Covid-19 i zbliżającą się recesję, jest to sposób dla gospodarstw domowych na zwiększenie gotówki i płynności – mówi Ken Leon, dyrektor ds. Badań kapitałowych w CFRA Research.

Pieniądze, które otrzymujesz co miesiąc z odwróconej hipoteki, nie są postrzegane jako dochód – więc nie musisz płacić od nich podatku dochodowego. „Odwrócony kredyt hipoteczny to po prostu pożyczka. To nie jest kwalifikator dochodów – mówi Kamler.

Z drugiej strony, Ty (ani Twoi spadkobiercy) nie będziecie mogli ubiegać się o żadne ulgi podatkowe, gdy pożyczka zostanie spłacona, jak ma to miejsce w przypadku zwykłej hipoteki.

Odwrócone kredyty hipoteczne również nie są tanie. Koszty te zazwyczaj obejmują opłatę początkową, opłatę za wycenę i koszty zamknięcia podobne do zwykłego kredytu hipotecznego. Jeśli wykupujesz HECM, będziesz musiał również zapłacić składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego – równą 2% oszacowanej wartości domu lub limit pożyczkowy FHA w wysokości 765 000 USD, w zależności od tego, która z tych kwot jest niższa. „To kluczowy element, który podnosi koszt odwróconych kredytów hipotecznych – mówi Kamler. „Gwarantuje to, że pożyczkobiorca nigdy nie znajdzie się w niesprawiedliwej sytuacji, zapewnia, że ​​jeśli pożyczkobiorca wybrał opcję linii kredytowej, fundusze będą tam, jeśli pożyczkodawca zbankrutuje – mówi.

Ponieważ nadal jesteś właścicielem domu, pozostają Twoje inne obowiązki jako właściciela domu. „Są odpowiedzialni za płacenie podatków i ubezpieczenia oraz za utrzymanie majątku – mówi Kamler. Właściciele domów mieszkający ze stałego dochodu w rejonie o rosnących podatkach od nieruchomości, powinni wziąć pod uwagę potencjalne wyższe podatki, oprócz kwestii związanych z konserwacją, takich jak dach, piec i inne duże naprawy. „Widziałem sytuacje, w których seniorzy pożyczali za pomocą odwróconych kredytów hipotecznych, przyjmowali wpływy, a następnie wpływy się kończyły, nie pozostawiając im żadnej innej możliwości opłacenia utrzymania domu – mówi McClary. „Naprawdę musisz zaplanować to z wyprzedzeniem, zanim zaczniesz pożyczać.

Odwróć pułapki hipoteczne

Oprócz powyższych rozważań, w pokoju jest również słoń, który należy wziąć pod uwagę, jeśli chodzi o odwrócony kredyt hipoteczny: Największym problemem, jaki mogą mieć rodziny z odwróconym kredytem hipotecznym, jest to, że może to zmusić spadkobierców właściciela domu do sprzedaży domu, gdy właściciel domu umiera lub musi się przeprowadzić – powiedzmy, do domu opieki lub domu opieki. Chociaż sprzedaż domu nie jest wymogiem, w rzeczywistości może to być jedyny sposób na zdobycie niezbędnych funduszy, ponieważ odsetki i saldo należne z tytułu odwróconej hipoteki rosną w czasie, zamiast zmniejszać się, jak w przypadku tradycyjnej hipoteka.

„Jeśli zamierzają pozostać w domu, dopóki nie odejdą, jak to może wyglądać dla osób w testamencie? McClary mówi, wskazując, że jeśli spadkobiercy pożyczkobiorcy odwróconego kredytu hipotecznego chcą zachować dom w rodzinie po śmierci, mogą nie być w stanie tego zrobić.

„Nie każdy ma ryczałt na spłatę kredytu hipotecznego. Prawdopodobnie będzie to wymagało pożyczki pieniędzy na pokrycie pożyczki – co oznacza uzyskanie zgody na spłatę odwróconego kredytu hipotecznego, a to może być kosztowne – mówi McClary. „Nie zawsze jest to tak wyraźne, jak mogą się wydawać niektóre komunikaty.

Najlepsi pożyczkodawcy kredytów hipotecznych

Najwięksi pożyczkodawcy odwróconego kredytu hipotecznego niekoniecznie są markowymi bankami z oddziałami na każdym rogu. W ubiegłym roku największymi pożyczkodawcami pod względem wolumenu były American Advisors Group, One Reverse Mortgage oraz Finance of America Reverse, według publikacji handlowej Reverse Mortgage Daily.

Jak zawsze w przypadku kredytów hipotecznych, opłaca się rozejrzeć i uzyskać oferty od co najmniej trzech pożyczkodawców, aby upewnić się, że uzyskasz najlepszą możliwą ofertę.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy