Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego

17 lutego 2021
Category: Zakupu Domu

Kredyt hipoteczny to długoterminowa pożyczka, która ma pomóc Ci w zakupie domu. Oprócz spłaty kapitału, musisz również zapłacić pożyczkodawcy odsetki. Dom i ziemia wokół niego służą jako zabezpieczenie. Ale jeśli chcesz posiadać dom, musisz wiedzieć więcej niż tylko te ogólniki. Ta koncepcja dotyczy również biznesu, zwłaszcza jeśli chodzi o koszty stałe i punkty przestoju.

Kluczowe wnioski
  • Spłaty kredytu hipotecznego składają się z kwoty głównej i odsetek.
  • Jeśli wpłacisz zaliczkę w wysokości mniej niż 20%, będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które zwiększy miesięczną płatność.Niektóre płatności obejmują również podatki od nieruchomości lub od nieruchomości.Kredytobiorca płaci większe odsetki we wczesnej części kredytu hipotecznego, podczas gdy druga część kredytu faworyzuje saldo kapitału.Historia

    Prawie każdy, kto kupuje dom, ma kredyt hipoteczny. O oprocentowaniu kredytów hipotecznych często wspomina się w wieczornych wiadomościach, a spekulacje na temat tego, w jakim kierunku zmienią się stopy, stały się standardową częścią kultury finansowej.

    Nowoczesny kredyt hipoteczny powstał w 1934 r., Kiedy rząd – aby pomóc krajowi przezwyciężyć wielki kryzys – stworzył program hipoteczny, który zminimalizował wymaganą zaliczkę na dom, zwiększając kwotę, jaką potencjalni właściciele domów mogliby pożyczyć. Wcześniej wymagana była zaliczka w wysokości 50%. Obecnie pożądana jest zaliczka w wysokości 20%, głównie dlatego, że jeśli Twoja zaliczka jest niższa niż 20%, musisz wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), co zwiększa miesięczne raty. Wcześniejsze  

    Jednak pożądane, niekoniecznie jest możliwe do osiągnięcia. Dostępne są programy hipoteczne, które pozwalają znacznie obniżyć zaliczki, ale jeśli możesz zarządzać tymi 20%, zdecydowanie powinieneś.

    Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznegoPłatności hipotecznych

    Głównymi czynnikami wpływającymi na miesięczne spłaty kredytu hipotecznego są wielkość i okres spłaty kredytu. Wielkość to kwota, którą pożyczasz, a termin to czas, przez jaki musisz je spłacić. Ogólnie rzecz biorąc, im dłuższy okres, tym niższa miesięczna płatność. Dlatego najpopularniejsze są 30-letnie kredyty hipoteczne. Gdy już wiesz, jakiej kwoty potrzebujesz na nowy dom, kalkulator kredytu hipotecznego to łatwy sposób na porównanie rodzajów kredytów hipotecznych i różnych kredytodawców. Wcześniejsze  

    PITI: składniki spłaty kredytu hipotecznego

    Istnieją cztery czynniki, które odgrywają rolę przy obliczaniu spłaty kredytu hipotecznego: kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie (PITI). Przyglądając się im, jako przykładu użyjemy kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD.

    DyrektorCzęść każdej raty kredytu hipotecznego przeznaczona jest na spłatę salda kapitału. Pożyczki są tak skonstruowane, że kwota kapitału zwracana pożyczkobiorcy jest na początku niska i rośnie wraz z każdą spłatą kredytu hipotecznego. Płatności w pierwszych latach dotyczą raczej odsetek niż kapitału, podczas gdy płatności w ostatnich latach odwracają ten scenariusz. W przypadku naszego kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD kwota główna wynosi 100 000 USD.

    ZainteresowanieOdsetki to nagroda pożyczkodawcy za podjęcie ryzyka i pożyczenie pieniędzy. Oprocentowanie kredytu hipotecznego ma bezpośredni wpływ na wielkość spłaty kredytu hipotecznego: wyższe stopy procentowe oznaczają wyższe spłaty kredytu hipotecznego.

    Wyższe stopy procentowe generalnie zmniejszają ilość pieniędzy, które można pożyczyć, a niższe stopy procentowe ją zwiększają. Jeśli oprocentowanie naszego kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD wynosi 6%, łączna miesięczna rata kapitału i odsetek od 30-letniej kredytu hipotecznego wyniosłaby około 599,55–500 USD odsetek + 99,55 USD kwoty głównej. Ta sama pożyczka z oprocentowaniem 9% skutkuje miesięczną spłatą w wysokości 804,62 USD.

    PodatkiPodatki od nieruchomości lub nieruchomości są naliczane przez agencje rządowe i wykorzystywane do finansowania usług publicznych, takich jak szkoły, policja i straż pożarna. Podatki są obliczane przez rząd w ujęciu rocznym, ale możesz je opłacać jako część miesięcznych płatności. Kwotę należną dzieli się przez łączną liczbę miesięcznych rat kredytu hipotecznego w danym roku. Pożyczkodawca zbiera płatności i przechowuje je na rachunku escrow do czasu zapłacenia podatków. Wcześniejsze  

    UbezpieczeniePodobnie jak podatki od nieruchomości, płatności z tytułu ubezpieczenia są dokonywane przy każdej spłacie kredytu hipotecznego i przechowywane na rachunku escrow do czasu wymagalności rachunku. W tym procesie dokonuje się porównań, aby wyrównać składkę ubezpieczeniową. Istnieją dwa rodzaje ubezpieczenia, które mogą być zawarte w spłacie kredytu hipotecznego. Jednym z nich jest ubezpieczenie mienia, które chroni dom i jego zawartość przed pożarem, kradzieżą i innymi katastrofami. Drugi to PMI, który jest obowiązkowy dla osób, które kupują dom z przedpłatą mniejszą niż 20% kosztów. Ten rodzaj ubezpieczenia chroni pożyczkodawcę w przypadku braku możliwości spłaty pożyczki przez pożyczkobiorcę. Ponieważ minimalizuje ryzyko spłaty pożyczki, PMI umożliwia także pożyczkodawcom sprzedaż pożyczki inwestorom, którzy z kolei mogą mieć pewność, że ich inwestycja w dług zostanie im zwrócona.Pokrycie PMI może zostać zniesione, gdy pożyczkobiorca ma co najmniej 20% kapitału własnego w domu. Wcześniejsze  

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego można anulować, gdy saldo osiągnie 78% pierwotnej wartości.

    Podczas gdy kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie stanowią typowy kredyt hipoteczny, niektórzy ludzie wybierają kredyty hipoteczne, które nie obejmują podatków ani ubezpieczenia w ramach miesięcznej płatności. Przy tego rodzaju pożyczce miesięczna rata jest niższa, ale podatki i ubezpieczenie musisz opłacać samodzielnie.

    Harmonogram amortyzacji

    Harmonogram spłat kredytu hipotecznego zawiera szczegółowe informacje na temat tego, jaka część każdej spłaty kredytu hipotecznego jest przeznaczona na każdy składnik PITI. Jak wspomniano wcześniej, spłaty kredytu hipotecznego w pierwszym roku składają się głównie z płatności odsetek, podczas gdy spłaty późniejsze składają się głównie z kwoty głównej. Wcześniejsze  

    W naszym przykładzie 30-letniego kredytu hipotecznego na 100 000 USD harmonogram spłat obejmuje 360 ​​spłat. Schemat częściowy przedstawiony poniżej pokazuje, w jaki sposób równowaga między spłatą kwoty głównej i odsetek odwraca się w czasie, zmierzając w kierunku większego zastosowania do kwoty głównej. Zapłata Dyrektor Zainteresowanie Główne saldo 199,55 $500,00 $99 900,45 $ 12105,16 $494,39 $98 772,00 $ 180243,09 $356,46 $71 048,96 $ 360597,00 $2,99 $0 USDJak pokazuje wykres, każda płatność wynosi 599,55 USD, ale zmienia się kwota przeznaczona na kapitał i odsetki. Na początku spłaty kredytu hipotecznego tempo zdobywania kapitału w domu jest znacznie wolniejsze. Dlatego warto dokonać dodatkowych spłat kapitału, jeśli kredyt hipoteczny na to pozwala bez kary za przedpłatę. Zmniejszają kapitał, co z kolei zmniejsza odsetki należne od każdej przyszłej płatności, kierując Cię do ostatecznego celu: spłaty kredytu hipotecznego.

    Z drugiej strony odsetki to część podlegająca odliczeniu od podatku w zakresie dozwolonym przez prawo – jeśli wyszczególnisz swoje odliczenia zamiast potrącenia standardowego. Wcześniejsze  

    Kredyty hipoteczne zabezpieczone przez FHA, które pozwalają osobom z niską oceną kredytową zostać właścicielami domów, wymagają jedynie minimalnej wpłaty w wysokości 3,5%.

    Kiedy rozpoczynają się spłaty kredytu hipotecznego

    Pierwsza rata kredytu hipotecznego jest wymagalna jeden pełny miesiąc po ostatnim dniu miesiąca, w którym zakup domu został zamknięty. W przeciwieństwie do czynszu, należnego pierwszego dnia miesiąca za ten miesiąc, spłaty kredytu hipotecznego są spłacane z dołu, pierwszego dnia miesiąca, ale za miesiąc poprzedni.

    Powiedzmy, że zamknięcie nastąpi 25 stycznia. Koszty zamknięcia będą obejmować naliczone odsetki do końca stycznia. Pierwsza pełna spłata kredytu hipotecznego za miesiąc luty przypada wtedy do 1 marca.

    Na przykład załóżmy, że bierzesz początkową hipotekę w wysokości 240 000 USD przy zakupie 300 000 USD z 20% zaliczką. Twoja miesięczna rata wynosi 1077,71 USD w ramach 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu i oprocentowaniu 3,5%. Ta kalkulacja obejmuje tylko kapitał i odsetki, ale nie obejmuje podatków od nieruchomości i ubezpieczenia.

    Twoje dzienne odsetki to 23,01 USD. Oblicza się to przez pomnożenie pożyczki w wysokości 240 000 USD przez stopę procentową 3,5%, a następnie podzielenie przez 365. Jeśli kredyt hipoteczny kończy się 25 stycznia, jesteś winien 161,10 USD za siedem dni narosłych odsetek za pozostałą część miesiąca. Następna miesięczna rata, czyli pełna miesięczna rata w wysokości 1077,71 USD, jest wymagalna 1 marca i obejmuje lutową spłatę kredytu hipotecznego.

    Powinieneś mieć wszystkie te informacje z wyprzedzeniem. Zgodnie z zasadą TILA-RESPA Integrated Disclosure, dwa formularze muszą zostać dostarczone trzy dni przed planowaną datą zamknięcia – szacunek pożyczki i ujawnienie zamknięcia. Kwota naliczonych odsetek, wraz z innymi kosztami zamknięcia, jest określona w formularzu informacyjnym dotyczącym zamknięcia. Możesz zobaczyć kwotę pożyczki, stopę procentową, miesięczne płatności i inne koszty oraz porównać je z pierwotnym oszacowaniem, które zostało dostarczone. Wcześniejsze  

    Podsumowanie

    Kredyt hipoteczny jest ważnym narzędziem przy zakupie domu, pozwalającym zostać właścicielem domu bez konieczności wpłacania dużej zaliczki. Jednak biorąc kredyt hipoteczny, ważne jest, aby zrozumieć strukturę swoich płatności, które obejmują nie tylko kapitał (pożyczoną kwotę), ale także odsetki, podatki i ubezpieczenie. Informuje, ile czasu zajmie spłata kredytu hipotecznego i ostatecznie, jak drogie będzie sfinansowanie zakupu domu.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy